Podsumowanie 2015 roku 6

Najważniejsze wg nas wydarzenia w mijającym, 2015 roku: 

http://wdomachzbetonu.pl/oj-dzialo-sie-dzialo/

Czytelnicy dają radę :) 3

Tym razem świetny wpis naszego czytelnika na temat różnych aktualnych aktualności ;)

http://wdomachzbetonu.pl/mad-hatter/

Rozterki potencjalnego klienta 1

I znowu radzimy tak, żeby nic nie doradzić ;)

http://wdomachzbetonu.pl/rozterki-potencjalnego-klienta/

Co tam słychać na rynku? 3

Dziś o najważniejszych aktualnie sprawach na polskim rynku mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.pl/co-tam-slychac-na-rynku/

Podatek katastralny na tle innych podatków 0

Tym razem wpis naszego czytelnika o podatku katastralnym:

http://wdomachzbetonu.pl/podatek-katastralny-na-tle-innych-podatkow/

Jak to było na prawdziwej zielonej wyspie 1

Wpis naszego czytelnika o niezbyt "różowej" sytuacji rynku mieszkaniowego na prawdziwej zielonej wyspie:

http://wdomachzbetonu.pl/jak-to-bylo-na-prawdziwej-zielonej-wyspie/

Beton trzyma się twardo 1

Po wyborach i po nadziei, że coś będzie lepiej:

http://wdomachzbetonu.pl/beton-trzyma-sie-twardo/

Dlaczego media kłamią... 0

Tym razem wpis stworzony przez jednego z naszych stałych czytelników - zachęcamy do przeczytania:

http://wdomachzbetonu.pl/dlaczego-media-klamia/

Bzdury, bzdury, bzdury 0

Po krótkiej przerwie wracamy do gry ;)

http://wdomachzbetonu.pl/bzdury-bzdury-bzdury/

W poszukiwaniu zaginionych kosztów 0

O tym, ile kosztuje zbudowanie m2 mieszkania i dlaczego tak mało:

http://wdomachzbetonu.pl/w-poszukiwaniu-zaginionych-kosztow/

El professore 0

Kolejna polemika z profesorem(?) Łaszkiem:

http://wdomachzbetonu.pl/el-professore

Krzepiący przykład 0

Korespondencja z czytelniczką o otwartym umyśle :)

http://wdomachzbetonu.pl/krzepiacy-przyklad/

No i nie będzie przewalutowania 0

O tym, jak senat przywrócił pierwotną wersję ustawy o przewalutowaniu kredytów:

http://wdomachzbetonu.pl/no-i-nie-bedzie-przewalutowania/

Spieszmy się kupować mieszkania, bo zabraknie! 1

Wywody na temat tego, dlaczego dla niektórych warto kupić mieszkanie po zmianach w Mdm:
 
http://wdomachzbetonu.pl/spieszmy-sie-kupowac-mieszkania-bo-zabraknie/

Ile "zarobiliśmy" na wynajmie 0

Dziś dłuższy wywód o tym, ile kosztuje wynajem mieszkania oraz "kupno na kredyt":

http://wdomachzbetonu.pl/ile-zarobilismy-na-wynajmie/

Ryzykowna zabawa 0

Krótko na temat praktyk, stosowanych przez deweloperów:

http://wdomachzbetonu.pl/ryzykowna-zabawa/

Ceny mieszkań znowu wzrosły i spadły 0

Pastwimy się nad kolejnymi wypocinami "analityków" portali ogłoszeniowych:

http://wdomachzbetonu.pl/ceny-mieszkan-znowu-wzrosly-i-znowu-spadly/

Jednak nie będzie przewalutowania? 0

Kolejny artykuł o niedawnej ustawie o przewalutowaniu kredytów:

http://wdomachzbetonu.pl/jednak-nie-bedzie-przewalutowania/

Jednak przewalutowanie! 0

Najnowszy wpis, albo raczej notka na temat uchwalonej wczoraj możliwości przewalutowania kredytów walutowych:

http://wdomachzbetonu.pl/jednak-przewalutowanie/

Kolejne rekordy 0

Przypominamy, że od teraz nowe artykuły będą pojawiać się na stronie:

http://wdomachzbetonu.pl

Najnowszy wpis to dywagacje na temat ostatnich dobrych wyników sprzedaży u deweloperów:

http://wdomachzbetonu.pl/kolejne-rekordy/

Przypominamy też o konkursie, który opisany jest pod koniec poprzedniego wpisu - zachęcamy do brania udziału, bo... warto ;)

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/08/pozytywna-zmiana.html#konkurs

Zachęcamy też do aktywności na nowym forum (nie trzeba się tam od zera rejestrować - można do zalogowania się użyć istniejącego konta gmail lub facebook):

http://wdomachzbetonu.pl/forum/tematy/

Pozytywna zmiana 7

Dzisiejszy wpis nie będzie o polityce, jak mógłby sugerować temat - będzie o sprawach dużo ważniejszych ;)
Prawie dokładnie 2 lata temu pojawił się pierwszy wpis na tym blogu - był bodaj najdłuższym (a już na pewno najdłużej powstającym) artykułem ze wszystkich, jakie zostały napisane i był wyrazem buntu wobec cen mieszkań, które były i nadal są zupełnie nieadekwatne do kosztów budowy. Kto nie czytał, tego zachęcamy (nam się aż łezka w oku kręci ;)

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania.html

Wpis powstawał w sumie 2 dni (jakieś 12 godzin pisania wraz ze zbieraniem danych) i stał się wyznacznikiem sposobu prowadzenia tego bloga, na którym dominują zdecydowanie przydługie artykuły, w których dotarcie do końca wymaga u czytelnika sporo samozaparcia ;)

Poroniony pomysł, który (jeszcze) trwa 77

Jakiś czas temu przyglądaliśmy się pierwszej ofercie Funduszu mieszkań na wynajem BGK w Poznaniu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/niewypa.html

Nie pozostawiliśmy na niej suchej nitki, wszak ta oferta na suchą nitkę nie zasługuje - mieszkania w każdym "rozmiarze" są droższe niż prywatny wynajem (zwłaszcza, jeśli uwzględni się fakt, że mieszkania są nieumeblowane oraz nie posiadają garaży/miejsc postojowych). O ile w przypadku mieszkań najmniejszych różnica jest stosunkowo nieduża, o tyle w przypadku tych największych (choć nadal nie jakichś specjalnie wielkich, bo ledwie 3-pokojowych) różnica jest wręcz absurdalna i sięga 30-40%!

Niedawno dowiedzieliśmy się, że Fundusz "zainwestował" w kolejne (134) mieszkania, tym razem w Gdańsku. Ponieważ mieszkań jeszcze nie ma, bo dopiero się budują i będą dostępne w początkach 2016 roku (plus pewnie jakaś obsuwa), to trudno powiedzieć, czy będzie to oferta bardziej atrakcyjna od poznańskiej (jesteśmy tu nieco sceptyczni, bo Poznań jest miastem, w którym ceny kupna są stosunkowo "niskie", za to ceny najmu raczej wysokie - w Gdańsku już tak różowo, z punktu widzenia funduszu, nie jest).
Za to w ostatnich dniach fundusz nas zaskoczył - podzielił się informacją, że dodaje do oferty mieszkania w... Piasecznie. Pamiętamy, że podstawowym elementem całej tej chorej inicjatywy było zapewnienie Polakom tanich mieszkań w dobrych lokalizacjach - po pierwsze po to, żeby Polakom zrobić dobrze, a po drugie po to, żeby mieszkania szybko się wynajęły. Jaki jest na razie efekt, dobrze pokazuje pierwszy budynek w Poznaniu - po 5 miesiącach ze 124 mieszkań nadal w ofercie znajduje się... 68 (a przynajmniej tyle jest na stronie funduszu). To się nazywa oszałamiający sukces!

Dziś pośmiejemy się trochę z "inwestycji" w Piasecznie, ale najpierw zobaczymy, że Fundusz mieszkań na wynajem nie jest tak do końca zabetonowany, jak można było się spodziewać i zdaje się korzystać z rad, których udzielaliśmy mu w poprzednich wpisach na ten temat ;)

Otwarty umysł 34

Dziś będzie kolejny artykuł z gatunku "list od czytelnika". Tym razem, zgodnie z zapowiedzią w poprzednim wpisie, traktującym (na poważnie!) o możliwości "zakupu" mieszkania w Mdm na rynku wtórnym za rok lub dwa, przedstawimy koncepcję zupełnie przeciwną, czyli pozbycie się rządowego "wsparcia" w postaci Rns.

Na początek krótkie przypomnienie - program "Rodzina na swoim" to projekt pomocy rządowej (albo raczej pomocy podatników) w zakupie pierwszego mieszkania (na kredyt oczywiście), który działał w latach 2007-2012. Program zyskał wiele ciekawych (a zarazem bliższych rzeczywistości) przydomków, takich jak "Rodzina na Twoim", albo "Bank i deweloper na naszym". W ciągu 6 lat udzielono w ramach niego ponad 181 tys. kredytów, na łączną kwotę prawie 33 mld PLN. Idea tego pomysłu polegała na tym, że podatnicy (których w większości nie stać na mieszkania w aktualnych cenach) dokładają przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek do kredytu tym, których zasadniczo i tak stać (a przynajmniej mają naszą ulubioną "zdolność kredytową").

Czy za rok kupimy mieszkanie? 53

Szybkimi krokami zbliżają się wybory parlamentarne. Po spektakularnej klęsce ekipy rządzącej w niedawnych wyborach prezydenckich, zaczęły się dziać rzeczy przedziwne. Jedną z nich jest ostatnia propozycja zmian w Mdm, która (o zgrozo!) ma rozszerzyć program na rynek wtórny. Strategicznie patrząc, wszelkie programy "pomocowe" na rynku mieszkaniowym (które zawsze pomagają bankom, a najczęściej także deweloperom) są złe i należałoby je z miejsca zlikwidować. Niestety w socjalistycznym państwie, w którym przyszło nam żyć, takie programy będą istniały "zawsze", więc pozostaje się z nimi pogodzić i zobaczyć, jaki tym razem będzie to miało wpływ na rynek. Ba... może nawet warto się zastanowić, czy by tego Mdm nie wykorzystać "we własnym interesie"? :)

Co zrobić z kredytem we frankach? 110

Trochę ostatnio przycichła sprawa kredytów frankowych (chociaż chłopaki nadal dzielnie protestują to tu, to tam), jednak nie zmienia to faktu, że pozostanie ona z nami jeszcze przez długi czas (na pewno rzecz pojawi się przy okazji kolejnej kampanii wyborczej, która już się właściwie rozpoczęła). 

Dostaliśmy list od czytelnika z pytaniem, co zrobić z kredytem frankowym, zaciągniętym na tzw. "górce", czyli w latach 2007-2008. Często dywagujemy o tym, że kupno mieszkania w szczycie bańki to był słaby pomysł (mimo że nieruchomości nigdy nie tanieją ;) a "kupno na kredyt frankowy" to był pomysł jeszcze gorszy. Jakby jednak nie było, jakieś 540 tys. osób jest aktualnie "posiadaczami" kredytu we frankach - znakomita większość z nich zaciągnęła go przy bardzo niekorzystnym kursie (< 2.50 PLN za CHF), bardzo duża część także przy niekorzystnej cenie mieszkania. No i coś z tym fantem trzeba zrobić. Dziś przyjrzymy się praktycznemu przykładowi kredytu frankowego i zobaczymy, co byśmy z nim aktualnie zrobili, gdybyśmy byli jego (nie)szczęśliwymi "posiadaczami".

Jak to jest z tymi zakupami za gotówkę? 72

Jakiś czas temu przyjrzeliśmy się trochę sytuacji na rynku wtórnym w kontekście "rekordowych"(?) wyników sprzedaży, notowanych ostatnio przez deweloperów. Podstawowy wniosek był taki, że poprawa wyników deweloperów odbywa się głównie kosztem rynku wtórnego (udział w sprzedaży rynku pierwotnego rośnie, a wtórnego maleje) i wynika to z dwóch rzeczy: z niedostosowania cen na rynku wtórnym do aktualnych realiów oraz ze wzrostu rozmiaru produkcji deweloperów (zbliżamy się do historycznych rekordów, jeśli chodzi o wielkość oferty). Jest to w miarę zgodne ze zdrowym rozsądkiem, bo, przy stabilnej wielkości produkcji mieszkań oraz konkurencyjnych cenach na obu rynkach, powinno być dokładnie odwrotnie (wszak w polskich warunkach "potencjał" rynku wtórnego wciąż rośnie - liczba mieszkań przybywa, więc i udział tego rynku powinien rosnąć). 

W całej tej teorii jest właściwie tylko 1 wątpliwość - czy nie jest aby przypadkiem tak, że rynek pierwotny notuje teraz dobre wyniki nie dzięki odbieraniu klientów rynkowi wtórnemu, a dzięki znaczącemu wzrostowi liczby transakcji gotówkowych? Liczba kredytów spada, a sprzedaż deweloperów rośnie - musi więc rosnąć albo kosztem rynku wtórnego, albo ze względu na znaczy wzrost udziału transakcji gotówkowych. Pamiętamy przecież, że teraz lokaty są "wybitnie niedochodowe", więc Polacy wyciągają pieniądze z banku, czy innej skarpety i masowo biegają kupować mieszkania pod wynajem ;) Dziwne jest w tym wszystkim jedynie to, dlaczego mieliby tak biegać tylko po mieszkania deweloperskie, a po używane już nie, bo, jak wiemy, tam bumu nadal nie ma.

Przyjrzymy się dziś trochę temu, jaki jest udział transakcji gotówkowych na polskim rynku pierwotnym i czy takie transakcje mogły sprawić, że sprzedaż deweloperów jest wysoka mimo spadającej liczby kredytów, nie powodując jednocześnie znacznego spadku zainteresowania rynkiem wtórnym.

Alternatywnie c.d. 73

Poprzedni wpis wywołał bardzo ciekawą dyskusję w komentarzach, więc autor listu przysłał ciąg dalszy. Prezentujemy go dokładnie w tej samej formie (z naszymi komentarzami) i znowu liczymy na odzew ze strony czytelników.

No, to do rzeczy!

Tak czytam swój list i komentarze autora bloga i chyba oboje zapomnieliśmy przedstawić czego dokładnie dotyczy analiza i jakiego horyzontu czasowego, co jest podstawą wszelkich prognoz. Ja zastanawiałem się jak mogą zachowywać się ceny mieszkań w okresie 5 -10lat, ponieważ jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie (pomijam zakupy inwestycyjne) to chyba tylko w takim maksymalnie okresie może rozważać zmiany cen. Dla przykładu: Pan Kowalski chcąc kupić mieszkanie dla siebie (rodziny), może kupić teraz lub pomyśleć; poczekam kilka lat bo przewiduje, że rynek się złamie i kupię np. 20% taniej a do tej pory będę wynajmował. Raczej mało osób myśli; za 25 lat ceny spadną to kupie swoje a przez 25 lat będę wynajmował:). Jeżeli ktoś nie ma możliwości kupić mieszkania (nie dostanie kredytu itp.) to i tak nie ma co analizować tylko musi czekać z nadzieją aż ceny spadną…

Jeżeli, więc mówimy o perspektywie 20-50 lat to zgadzam się, że ceny realne (z uwzględnieniem inflacji) pewnie spadną bo niż demograficzny w końcu odczujemy a ogromnej fali imigrantów nie ma co się spodziewać. Chociaż myślę, że to będzie proces powolny bez nagłych dużych spadków (pomijając jakieś wyjątkowo czarne scenariusze w gosp.) a i tak będą nieruchomości, które np. ze względu na lokalizację na cenie nie stracą.

Natomiast w perspektywie o której pisałem 5-10 nie widzę jakiś poważnych przesłanek do załamania rynku. Faktycznie jak pisałem może nastąpić większe rozwarstwienie cen między nowym bud. a tymi najmniej ciekawymi mieszkaniami z rynku wtórnego. Popyt jeszcze będzie a duża podaż na rynku wtórnym sprawi, że te najsłabsze mieszkania najwięcej stracą.

Co do samej analizy i komentarzy. Nasze różnice chyba często wynikają właśnie z okresu prognozowania.

Spojrzenie nieco alternatywne 65

Niedawno otrzymaliśmy "list" od jednego z czytelników, który chciał się podzielić swoją opinią na temat spraw, poruszanych na tym blogu. Ponieważ opinia jest długa (i merytoryczna), postanowiliśmy przytoczyć ją w całości i opatrzyć własnym komentarzem (ufamy, że czytelnicy także wyrażą swoje opinie na poniższe tematy). Same poglądy idą lekko pod prąd "linii programowej", dominującej na tym blogu, więc tym bardziej są warte przytoczenia.

Poniżej cały list od czytelnika (kursywą), poprzerywany naszymi komentarzami/odpowiedziami (czcionką standardową ;)

Rynku wtórny, obudź się! 86

Po małej przerwie, spowodowanej przeprowadzką z "dobrej lokalizacji" (Kabaty) do "złej" (Białołęka), która dla nas pod każdym względem jest lepsza niż poprzednia (może za wyjątkiem braku w okolicy kościoła z prawdziwego zdarzenia), wracamy do pisania. Wszystkich zaniepokojonych czytelników uspokajamy - przeprowadzka nie nastąpiła na własne, ani nawet na bankowe - dalej napychamy kabzę, skądinąd bardzo sympatycznemu, właścicielowi ;)

Przy okazji przeprowadzki sprawdzaliśmy jednak także i oferty sprzedaży, żeby się przekonać, czy może w tej chwili nie warto jednak "kupić na kredyt" ;) Wyszło nam, że nie warto - co gorsza, nawet, gdyby założyć, że stopy procentowe nigdy nie wzrosną, to i tak nie byłoby warto. Z całego tego zamieszania był jednak jeszcze inny wniosek, a właściwie potwierdzenie wniosku, który mieliśmy od dawna - sprzedawcy na rynku wtórnym żyją sobie własnym życiem, które zdało się zatrzymać gdzieś w okolicach 2008 roku. W porównaniu z ofertą deweloperów, oferta interesującego nas segmentu rynku wtórnego jest zwyczajnie słaba... przynajmniej cenowo, bo, jeśli chodzi o znalezienie pasującego wymaganiom mieszkania, to rynek wtórny ma i pewnie zawsze będzie miał przewagę. Niemniej jednak, poziom cen (ofertowych) mieszkań używanych czasem wręcz poraża (nawet w odniesieniu do cen deweloperów, które też porażają, ale jakoś tak zauważalnie mniej ;)

Przyjrzymy się dziś trochę, dlaczego deweloperzy od prawie dwóch lat głoszą już hossę i super sprzedaż, a na rynku wtórnym czegoś takiego zupełnie nie ma.

Pomożecie? Pomożemy! (sobie) 142

11 marca, po prawie 2 miesiącach rozważań i analiz, banki, ustami prezesa ZBP, przedstawiły plan pomocy kredytobiorcom frankowym. Trochę ta "pomoc" przypomina nam inną pomoc z obszaru polskiego rynku mieszkaniowego, czyli "pomoc" Polakom w zakupie pierwszego mieszkania (Rns oraz Mdm). O ile w przypadku Rns/Mdm pomoc tak naprawdę skierowana jest do banków i deweloperów (czyli nie do autora planu pomocowego, którym jest rząd), o tyle w przypadku planu z 11 marca pomoc dla kredytobiorców jest skierowana właśnie do autorów tego planu, czyli do banków.
Propozycja jest takim gniotem, że aż dziw bierze, iż wygenerowanie czegoś takiego zajęło szacownemu gremium tyle czasu.

Ale po kolei. Jak pamiętamy, w czwartek, 15 stycznia, bank centralny Szwajcarii zdecydował o zerwaniu sztywnego powiązania kursu CHF do euro, co doprowadziło do historycznego momentu - kurs franka poszybował w górę, momentami nawet o 50%. Natychmiast pojawiły się głosy, że ponad pół miliona polskich kredytobiorców frankowych czeka niechybne bankructwo, które może pociągnąć za sobą banki (takie już są uroki systemu rezerwy cząstkowej, kiedy pożycza się pieniądze, których się nie posiada ;) Szerzej na ten temat pisaliśmy aż w trzech wpisach:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/czarny-chfartek.html

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/przedostatni-raz-o-frankach.html

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/02/ostatni-raz-o-frankach.html

Końcowe wnioski były takie, że cały ten frankowy problem jest mocno wydumany, bo wskutek spadku LIBORu frankowego do mocno ujemnego poziomu, rata typowego kredytu frankowego wrosła minimalnie (jeśli w ogóle). Jedynym problemem był fakt, że stosunek wysokości kredytów frankowych do wartości zabezpieczenia skokowo się pogorszył... ale właściwie cóż to za różnica, czy jest do oddania 200% wartości mieszkania, czy 220?
Z racji ustabilizowania się kursu franka (aktualnie na poziomach ledwie o 10% wyższych niż przed decyzją SNB), jedynym problemem pozostaje problem przyszłych wzrostów stóp procentowych w Szwajcarii (raczej trudno oczekiwać, że one na dłuższą metę pozostaną w okolicach minus 1%), ale jest to problem przyszłości a nie teraźniejszości, więc, póki co, problemu właściwie nie ma ;) A jak nie ma, to trzeba zaproponować rozwiązanie, które rozwiąże przyszłe problemy (banków) i w tym własnie kierunku zmierza ostatnia propozycja ZBP, której krótko się dziś przyjrzymy.

Dlaczego w Polsce nie ma kolejnego bumu mieszkaniowego? 119

Na swoim ostatnim posiedzeniu (chyba już rozumiemy, czemu posiedzenie zawsze kojarzyło nam się z czynnością, którą nawet król odbywa w pojedynkę ;) miłościwie nam panująca Rada Polityki Pieniężnej, pod przywództwem Marka "wydrukujemy wam ile trzeba" Belki podjęła (zaskakującą?) decyzję o obniżce stóp procentowych o 50 punktów bazowych, przez co referencyjna stopa NBP znalazła się na (kolejnym) najniższym poziomie i wynosi w tej chwili 1.5%. Obniżka niby ostatnia, ale kto to wie... w końcu szaleństwo nie kończy się tak łatwo i bezboleśnie. W związku z tym wszystkim spadnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, przynajmniej tych już spłacanych, bo z nowymi to nie jest przesądzone (przy okazji obniżki stóp banki lubiły zawsze podnosić marże). Praktyczny efekt będzie taki, że rata spadnie o jakieś 30 PLN na każde pożyczone 100.000. 

Celem jest, jak zawsze, pobudzenie gospodarki oraz walka z deflacją, a głównym uzasadnieniem fakt, że wszyscy tak robią, więc i my, albo raczej oni, nie mogą być gorsi. Amerykanie pobudzają swoją gospodarkę w ten sposób już od 7 lat, w strefie euro podobnie i efektów nie widać (chociaż nie... jeden efekt jest dobrze zauważalny - dług publiczny zdaje się przyrastać w tempie dużo szybszym niż kiedyś). Japończycy pobudzają gospodarkę już od lat prawie 25 i efekt jest dokładnie taki sam (czyli żaden, poza astronomicznym długiem państwa). Wtórnym efektem owego pobudzania są bańki na prawie wszystkich klasach aktywów (akcje, obligacje, w wielu miejscach także nieruchomości), a finałem (jak uczy historia) będzie inflacja, albo... hiperinflacja. Tak, czy inaczej, rada ma zamiar gospodarkę pobudzić - widocznie gospodarka przysnęła i jedyne, co może pomóc, to jeszcze ociupinkę tańszy kredyt, który i tak był rekordowo tani. Oczywiście to jest pojęcie względne, bo kredyty konsumpcyjne, szeroko reklamowane w telewizji i innych dziwnych mediach, dzielnie trzymają poziom coś koło 30% rocznie (nie wspominając już o klasycznych "chwilówkach" z ich astronomicznymi RRSO na poziomach tysięcy(!) procent).

Czy polski rynek mieszkaniowy zmierza w kierunku normalności? 145

My tu gadu gadu o frankach i innych głupotach, tymczasem od czasu do czasu warto spojrzeć na rzeczy ze strategicznego punktu widzenia, wszak, jak powszechnie wiadomo, dobra strategia to podstawa wszelkiego działania ;)

Jeśli spojrzeć trochę w przeszłość i zobaczyć, jak się sprawy miały od początku naszego zainteresowania tematem mieszkaniowym, to widać ewidentny postęp w dobrym kierunku. W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się temu, co zmieniło się na polskim rynku mieszkaniowym od 2008 roku i co zmieni się w nieco bliższej lub dalszej przyszłości.
A zmieniło się naprawdę sporo - od cen, poprzez zasadnicze zmiany w skali oraz warunkach kredytowania, znaczny wzrost liczby mieszkań (zarówno tych na sprzedaż, jak i na wynajem), pewne ucywilizowanie relacji klient-deweloper oraz wynajmujący-najemca, aż po zauważalny wzrost świadomości społecznej zarówno w kwestii kredytów (niektórzy już widzą, że kursy walut są bardzo zmienne, a inni nawet widzą to, że podobnie, a nawet jeszcze bardziej, jest w przypadku stóp procentowych) jak i w kwestiach "realnych" cen mieszkań.
Jedyne, co się specjalnie nie zmieniło, to naganianie na kupno przez wszelkiego rodzaju pośredników i "niezależnych ekspertów" - choć i tu jakby pewną poprawę widać. Kiedyś dominowały określenia w duchu "Kto nie kupił, przegrał życie" - teraz "rozumowanie" jest nieco bardziej skomplikowane, włącznie z wymyślaniem nowej ekonomii, w której bryluje nasz faworyt, Bartek T.

Przyjrzyjmy się tym wszystkim zmianom nieco dokładniej.

Ostatni raz o frankach 144

No i doczekaliśmy się! Rząd, ustami wicepremiera Piechocińskiego, zaprezentował nam plan pomocy kredytobiorcom frankowym. Tyle, że z pomocą kredytobiorcom to ten plan akurat wiele wspólnego nie ma (czego można było się spodziewać). Co ciekawe, jest to chyba jedyny raz, kiedy jesteśmy (jako tako) zadowoleni z rządowego pomysłu :) Bo on przypomina trochę postulaty z naszych dwóch poprzednich "frankowych" wpisów.

Nim jednak przejdziemy do przyjrzenia się bliżej propozycjom rządowym (oraz stosownej reakcji banków), warto zwrócić uwagę jeszcze na dwie rzeczy.
Po pierwsze, jak wspominaliśmy wielokrotnie, cały ten "frankowy" problem (aktualnie) właściwie nie istnieje - w tej chwili kurs znajduje się w okolicach 4 PLN za franka, co przy spadku LIBORu 3M do -0.8% oznacza, że rata kredytu na 100 tys. CHF wzrośnie po decyzji SNB o jakieś... 5(!) złotych. O co więc to całe halo? Jedyny problem, jaki pozostaje (na razie jednak jest to problem mocno teoretyczny), to nieunikniony wzrost stóp procentowych w Szwajcarii, który najpewniej zejdzie się w czasie z wysokim kursem franka (przynajmniej względem złotówki). 

(Przed)ostatni raz o frankach 40

Fajna dyskusja wywiązała się pod naszym ostatnim wpisem o frankach. Za to dyskusja w szeroko pojętych mediach (niekoniecznie na temat naszego wpisu;) przeszła nasze najśmielsze oczekiwania. Trudno powiedzieć, czy to efekt roku wyborczego, czy może chwilowy brak tematów pokroju mamy Madzi... jakby jednak nie było, artykułów o frankach pojawiło się mnóstwo, a niektóre pomysły były wręcz przełomowe. Ale po kolei.

Jednym z najważniejszych wydarzeń w tym temacie była wypowiedź pana Jakubiaka z KNF, który stwierdził, że może by tak te kredyty przewalutować po kursie z dnia zaciągnięcia. Jest to o tyle dziwne, że jeszcze nie tak dawno ten sam pan Jakubiak, na forum Sejmu, twierdził, że tego rodzaju operacja nie wchodzi w grę - po pierwsze dlatego, że banki poniosłyby straty w kwocie ponad 40mld złotych (a, jak powszechnie wiadomo, banki nie mogą ponosić strat ;) a po drugie dlatego, że tego rodzaju operacja byłaby niesprawiedliwa w stosunku do kredytobiorców złotówkowych (mieliśmy tu typowo polski przejaw sprawiedliwości - skoro komuś może być lepiej, to tak nie powinno być, kiedy nam nie może być lepiej). Od razu pojawiło się sporo wyliczeń, jakie byłyby konsekwencje takiego rozwiązania - tym razem wyszło coś około 34 miliardów strat dla banków (z uwzględnieniem faktu, że kredytobiorca walutowy miałby dopłacić różnicę, którą do tej pory "zaoszczędził" względem kredytu złotówkowego).

Czarny CHFartek 109

Oj dzieje się ostatnio, dzieje!
Deweloperzy (przynajmniej niektórzy ;) pokazali kolejny kwartał super sprzedaży:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-mieszkan-przez-deweloperow-w-2014-r-tabela-3267099.html

Na rynku najmu wzrosty cen nawet o 15%! ;)

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-Polacy-placa-wiecej-niz-rok-temu-7230735.html

Mamy też najnowszy raport Reas'a na temat rynku pierwotnego w ostatnim kwartale 2014 roku oraz roczne podsumowanie rynku wtórnego:

http://renews.pl/uploads/Raporty/mieszkania012015.pdf 

Do tego Mdm wreszcie pokazał lwi pazur ;)

Właściwie każdy z tych tematów zasługuje na oddzielny wpis i pewnie część się tego doczeka, tymczasem dziś jednak musimy się zająć pierdołami :) Jak pewnie większość czytelników wie, ostatnio tematem zdecydowanie na topie jest franek (temat prawie jak mama Madzi). Szwajcarzy zrezygnowali (nagle) ze sztywnego powiązania kursu swojej waluty do euro (1.20) i frank wystrzelił w kosmos, praktycznie zrównując się ceną z euro. Nie wiemy, czy to jest sukces... wszak zrównanie się z walutą zupełnie pozbawioną przyszłości to nie jest chyba znowu jakiś wielki powód do chwały ;)

Niewypał? 67

A miało być tak pięknie (miało nie wiać w oczy nam ;) ... państwo, a dokładniej państwowy bank, miał się zająć wynajmowaniem mieszkań. Ktoś wymyślił, że "bank posiada duże rezerwy kapitału" (swoją drogą, to jest dosyć zabawne określenie w systemie rezerwy cząstkowej ;) i trzeba to jakoś spożytkować (co, w nomenklaturze rządowej, zwykle tożsame jest z "roztrwonić"). Powstał więc Fundusz Mieszkań na Wynajem, z którego już wielokrotnie się nabijaliśmy. Nadszedł w końcu ten długo oczekiwany moment, w którym fundusz osiągnął sprawność bojową i przedstawił swoją pierwszą ofertę. Oferta dotyczy mieszkań w Poznaniu - mieszkań jest 124, ale w ofercie znalazło się 47 lub 49 (zależnie od źródła) i część już jakby zniknęła, bo na oficjalnej stronie:

http://oferty.jakusiebie.pl/

są tylko 24. Nie wiadomo, gdzie jest reszta i czemu na stronie jest ich tak mało (ponieważ na razie to są raczej plany niż mieszkania, bo mieszkania są jeszcze niewykończone, to może zwyczajnie zaprezentowano po 1 mieszkaniu spośród każdej grupy "takich samych"?).

Jak tylko pojawiła się oferta, mogliśmy sporo poczytać na temat jej atrakcyjności, albo raczej nieatrakcyjności (tu zadania są podzielone).
Nieoceniony redaktor depeszowy, Marek W., natychmiast popełnił stosowny artykuł, w którym stwierdził, że oferta rozczarowuje, bo jest podobna do rynkowej:

http://wyborcza.pl/1,75248,17218253,BGK_wynajmuje__Oferta_rozczarowuje__podobna_do_rynkowej.html

Z kolei na onecie mogliśmy (o dziwo) poczytać, że oferta jest słaba i niekonkurencyjna:

http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/eksperci-cena-najmu-pierwszych-mieszkan-z-inwestycji-bgk-niekonkurencyjna/jzqzh

Dla zwolenników teorii, że oferta jest jednak dobra, też się coś znajdzie:

http://www.pb.pl/3980795,89315,sprawdzamy-oferte-funduszu-mieszkan-na-wynajem

Ponieważ mamy aż 3 różne opinie na ten sam temat, to musieliśmy zgłębić go osobiście, żeby... wyprodukować czwartą.

Przyszłość, której wizje są lekko rozbieżne 95

W poprzednim wpisie rozliczyliśmy się z zeszłorocznych przepowiedni - wniosek był taki, że, poza dalszym spadkiem stóp procentowych, niewiele nas zaskoczyło. Nie doszło także do żadnych spektakularnych wydarzeń, które mogłyby stać się powodem spektakularnych zmian na rynku mieszkaniowym. 

Nie wspomnieliśmy natomiast praktycznie nic o cenach mieszkań - to akurat ze względu na fakt, że nasza prognoza nie zakładała zauważalnych zmian w minionym roku z jednego prostego powodu - skoro w wariancie najbardziej prawdopodobnym nie zakładaliśmy wystąpienia żadnego przełomowego zdarzenia, to w takich okolicznościach ceny niespecjalnie chcą rosnąć, ani spadać. Oczywiście na ubiegły rok deweloperzy i analitycy po raz kolejny zapowiadali podwyżki (w końcu to był najlepszy moment na zakup! ;) i oczywiście po raz kolejny nic z tego nie wyszło. Gdyby miało już dojść do jakichkolwiek ruchów cenowych, to spodziewaliśmy się raczej lekkich ruchów w dół. Nic takiego nie miało miejsca i na rynku zapanowała legendarna już "stabilizacja" (swoją drogą wsparta nieco obniżkami i tak już historycznie niskich stóp procentowych oraz zastrzykiem dla rynku pierwotnego w postaci Mdm). Zmiany cen transakcyjnych o 100 złotych w tę, czy we w tę, w sytuacji tak niskiego oprocentowania kredytu, niewiele mówią, bo mogą wynikać z lekko zmieniającej się struktury popytu (pamiętajmy, że przy "tańszym" kredycie ludzie częściej "kupują" większe/droższe mieszkania).

Postanowiliśmy się przyjrzeć, jak sprawy oceniają ci, których dosyć często posądzamy o oceny błędne (oczywiście chodzi o te "publiczne" oceny, bo oceny prywatne są najpewniej dużo bardziej trafne). Dziś przyjrzymy się dwóm wypowiedziom - Józefa Wojciechowskiego (prezesa JWC) oraz Kasi Kuniewicz z Reasa (za którą osobiście nie przepadamy, bo nie odpowiedziała nam na prostego maila, dotyczącego metodologii powstawania ich cyklicznych raportów ;)